img-responsive

Eigen woning: strop of paradijs?

Gepubliceerd op 9 april 2015

Voor de eigen woning gelden stringente fiscale regels.  Een lening voor de eigen woning moet bijvoorbeeld aan aflossingseisen voldoen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Vanaf 2014 geldt bovendien  een aftrekbeperking voor rente in de hoogste belastingschijf (52%). Is de eigen woning een strop of een paradijs? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van uw individuele situatie. In deze blog komen verschillende situaties aan de orde.

Eigenwoninglening

Voor een eigenwoninglening geldt dat de rente alleen aftrekbaar is als de lening in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. Naast de aflossingseis geldt de voorwaarde dat de lening is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning.

Deze regels gelden  in principe voor elke lening die vanaf 1 januari 2013 is afgesloten. In sommige gevallen valt  een vanaf 1 januari 2013 afgesloten lening onder overgangsregels en gelden er geen aflossingseisen. Neem voor uw eigen specifieke situatie contact met ons op.

Startersleningen voldoen niet aan de aflossingseisen, maar komen toch voor renteaftrek in aanmerking.

Gevolgen niet nakomen aflossingsverplichtingen

De aflossingsverplichtingen moeten bij het aangaan van de lening in de leningovereenkomst zijn overeengekomen en ook worden nageleefd. Als op een lening te weinig wordt afgelost, is de rente op die lening in principe niet meer aftrekbaar. Er is gelukkig een aantal mogelijkheden om een tijdelijke achterstand in aflossingen te herstellen. Als tijdig aan deze herstelmogelijkheden wordt voldaan, blijft de renteaftrek behouden. In de overige gevallen van aflossingsachterstand gaat de renteaftrek definitief verloren.

Informatieverplichtingen

In situaties waarin u leent van bijvoorbeeld uw bv, een familielid of andere derde, heeft de geldverstrekker geen wettelijke verplichting om inlichtingen te verstrekken aan de Belastingdienst. Er geldt dan een extra voorwaarde:
u moet zowel bij het afsluiten van de lening als bij tussentijdse wijzigingen informatie over de lening doorgeven aan de Belastingdienst. Doet u dat niet (tijdig), dan is de rente niet aftrekbaar.

Indien u in een later jaar alsnog de informatie verstrekt, is de rente vanaf het daarop volgende jaar (weer) aftrekbaar.

Tweede lening in box 3

Het is toegestaan om een tweede lening aan te gaan om een deel van de aflossingen op de eigenwoninglening (de eerste lening) te voldoen. Deze tweede lening leidt niet tot renteaftrek in box 1, maar valt in box 3. Er gelden wel voorwaarden voor deze combinatie van leningen.

Let op! De tweede lening in box 3 zal in eerste instantie tot lagere maandlasten leiden, maar zal over de totale looptijd een duurder alternatief zijn. Deze lening zal waarschijnlijk alleen uitkomst bieden aan starters die aan het begin van hun carrière staan en nog een behoorlijke inkomensvooruitgang verwachten.

Beperking renteaftrek vanaf 2014

Vanaf 2014 is de maximale renteaftrek jaarlijks met 0,5% per jaar verlaagd. Voor het jaar 2015 betekent dit dat de rente die aftrekbaar is in de hoogste belastingschijf (52%) niet meer tegen 52% maar tegen maximaal 51,0% aftrekbaar is. Deze aftrekbeperking geldt zowel voor leningen die afgesloten zijn na 1 januari 2013 als voor leningen die voor die datum zijn afgesloten.

Overgangsrecht: bestaande eigenwoninglening

Voor een oude eigenwoninglening hoeft u niet aan de aflossingseis te voldoen.  De renteaftrekbeperking in de hoogste schijf is echter wel op deze leningen van toepassing.

Een oude eigenwoninglening is een lening die u op 31 december 2012 voor uw eigen woning had (hoofdregel). In een aantal uitzonderingsgevallen wordt ook een na 31 december 2012 afgesloten lening (gedeeltelijk) aangemerkt als een oude eigenwoninglening. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen indien in de periode tot eind 2013 sprake is geweest van tijdelijke huur tussen twee eigen woningen in, de aankoop van een andere woning of het verrichten van onderhoud of verbetering aan de eigen woning. Daarnaast is er een regeling voor expats. 

Oversluiten lening

Uw lening blijft aangemerkt als een oude eigenwoninglening als u deze (gedeeltelijk) oversluit, bijvoorbeeld bij het aflopen van uw rentevasteperiode. Leent u echter een hoger bedrag, dan wordt het extra bedrag aangemerkt als nieuwe eigenwoninglening en is de rente hierover alleen aftrekbaar als aan de aflossingseisen wordt voldaan.

Verzekeringen eigen woning

Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk om een nieuwe spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct eigen woning af te sluiten. Heeft u een spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct gekoppeld aan de oude eigenwoninglening dan wijzigt er niets. Deze blijft vrijgesteld in box 1. Een gekoppeld spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct volgt het overgangsrecht dat geldt voor de oude eigenwoninglening: is uw in 2013 afgesloten lening aan te merken als een oude eigenwoninglening, dan was het ook nog mogelijk om in 2013 een spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct hieraan te koppelen.

Overige regelingen eigen woning

Restschulden

Als de verkoopopbrengst van uw eigen woning onvoldoende is om uw eigenwoningschuld en de verkoopkosten te dekken, blijft u zitten met een restschuld. Als deze restschuld ontstaat in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017 mag u de rente over deze restschuld gedurende vijftien jaar na ontstaan van de restschuld in aftrek brengen in box 1. 

Let op! Een voor 29 oktober 2012 ontstane restschuld komt niet voor renteaftrek in aanmerking. Voor het ontstaan van de restschuld is het moment van vervreemding (veelal het moment van juridische levering) bepalend.

Verhuisregelingen

U kunt onder voorwaarden ook uw te koop staande lege of gekochte lege eigen woning onder de eigenwoningregeling houden en de rente op de bijbehorende leningen in aftrek blijven brengen; de termijn voor deze verhuisregelingen bedraagt  drie jaar. Voor uw woning die vanaf 2012 leeg te koop staat of voor uw woning die u vanaf 2012 kocht en die in 2015 nog leeg staat of in aanbouw is, heeft u daarom in 2015 nog renteaftrek. 

Verlaagd btw-tarief renovatie woning

U kunt nog tot 1 juli 2015 profiteren van de verlaging van het btw-tarief voor renovatie- en herstelwerkzaamheden aan uw woning. Het btw-tarief van 6% geldt alleen voor arbeidskosten. Daarnaast moet uw woning meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik genomen zijn.

Lening energiezuinige woning

Bij het Nationaal Energiebespaarfonds kunt u tegen een aantrekkelijke rente een lening afsluiten om uw woning energiezuiniger te maken. Het bedrag van de lening moet liggen tussen de € 2.500 en € 25.000 en de looptijd bedraagt zeven, tien of vijftien jaar. De lening mag alleen gebruikt worden voor energiebesparende maatregelen.

Tot slot

Eigen woning: strop of paradijs? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van uw individuele situatie. Hiervoor heeft u kunnen lezen dat de fiscale regels met betrekking tot uw eigen woning in ieder geval niet eenvoudiger zijn geworden. Het naast elkaar bestaan van verschillende regelingen kan de uitwerking behoorlijk ingewikkeld maken, zeker ook bij complexere situaties als verhuizing, echtscheiding, trouwen en overlijden. Neem voor uw eigen specifieke situatie daarom contact met ons op.